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不動産投資なら「不動産ST（セキュリティ・トークン）」
※1 2025年4月期の予想分配金利回り。予想分配金には、減価償却費等相当分（利益を原資としない分配）が含まれます。詳細は、こちらをご確認ください。将来の運用成果等を保証するものではありません。
※2 アセット・マネージャーの判断により、早期償還もしくは最長2年の期間延長となる場合もあります。
お知らせ
- 需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。
- 抽選日に、需要調査期間内に需要申告いただき、必要な買付余力が確認できた方を対象に抽選を行います。なお抽選は、需要申告のお申し込み順に当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者とする方式で行います。
- お申し込み方法について詳しくは「お取引までの流れ」をご確認ください。
- 需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。
投資対象不動産のバーチャルモデルルーム公開中！
マークは、外部サイトへの遷移を表しております。
- （1）GRAN PASEO市谷仲之町
- （2）GRAN PASEO文京小日向
- （3）GRAN PASEO駒場東大前
- （4）GRAN PASEO西新宿
- （5）GRAN PASEO清澄白河
- （6）GRAN PASEO浅草橋Ⅱ
- （7）GRAN PASEO三ノ輪
※バーチャルモデルルーム未導入のため、物件写真を掲載しております。
不動産ST（セキュリティ・トークン）とは？動画でチェック
少額から始められる！今知っておきたい不動産ST投資｜分散投資にもおすすめの新しい投資スタイル
（※ビジネスドライブ! のロゴをクリックするとYouTubeに遷移します。）
募集要項
銘柄名 |
いちご・レジデンス・トークン－市谷仲之町・文京小日向・駒場東大前・西新宿・清澄白河・浅草橋・三ノ輪－（デジタル名義書換方式） |
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発行体 |
委託者 合同会社IRS5 |
募集有価証券の種類 |
特定受益証券発行信託の受益権を表象する電子記録移転有価証券表示権利等/セキュリティ・トークン
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ファンド・マネージャー |
いちご投資顧問株式会社 |
投資対象不動産 |
（1）GRAN PASEO市谷仲之町（所在地：新宿区市谷仲之町4－2）
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発行数 |
39,434口 |
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発行価格 |
1口当たり10万円 |
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申込単位 |
1口以上1口単位 |
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LTV |
約69.2% |
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分配金支払日 |
各計算期日（毎年4月および10月の各末日（当該日が営業日でない場合は前営業日。ただし、初回は2025年4月末）
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需要調査期間 |
9/30（月）8:30~10/15（火）11:00
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抽選日 |
10/16（水） |
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購入意思表示期間 |
10/17（木）8:30~10/21（月）12:00 |
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払込期日 |
10/24（木） |
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受渡期日 |
10/25（金） |
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予定償還日 |
2029/10/31 |
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運用期間 |
原則として約5年（2024/10/24から2029年10月期末（2029/10/31）まで）
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譲渡制限 |
本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、「ibet for Fin」を介して譲渡することにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。受託者の承諾は、「ibet for Fin」を介した譲渡のみによって行われます。
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会計期間・決算頻度 |
年2回（毎年4月末日および10月末日）
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受託者に対する信託報酬 |
当初信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。） A ＝ 信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点の本信託の総資産※（本信託の貸借対照表における総資産をいいます。「受託者に対する信託報酬」において以下同じです。）×0.4％（税込0.44％） B ＝ 本信託契約の締結日（同日を含みます。）から信託設定日（同日を含みます。）までの間に受託者が本信託に関して負担した実費（当該実費に係る消費税等を含みます。）相当額（受託者負担実費相当額） 期中信託報酬：（A × 0.16％（税込0.176％）＋ B × 0.10％（税込0.11％）） × C ÷ 365（1年を365日とする日割計算） ＋ D A ＝ 期中信託報酬支払日（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点）の本信託の総資産 B ＝ 期中信託報酬支払日の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡の直後の時点）の本受益権の元本金額（受益権調整引当額を含みません。） C ＝ 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれる実日数 D ＝期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託者が本信託に関して負担した会計監査費用（当該会計監査費用に係る消費税等を含みます。）
終了時信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。） A ＝ 信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産 × 0.2％（税込0.22％） B ＝ 信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の普通預金利息相当額 清算時信託報酬：信託終了日の翌日以降に生じる信託金の普通預金利息相当額（1円未満の端数は切り捨てます。） その他 |
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匿名組合営業者に対する報酬 |
本件営業者は、本件匿名組合契約に基づき事業を遂行する対価として、本件匿名組合契約に定める最初の計算期間（本件匿名組合契約の締結日（2024年10月16日（予定））から2025年1月末日までをいいます。なお、本件匿名組合契約の計算期間は、毎年2月および8月の各1日から同年7月および翌年1月の各末日までの各期間です。）の初日（同日を含みます。）から最後の本件不動産受益権または投資対象不動産の売却日（同日を含みます。）までを発生期間とする営業者報酬を、各計算期間当たり金100,000円を収受することができ、かかる営業者報酬は当該事業に関する匿名組合の費用に含まれるものとします。ただし、6ヵ月に満たない計算期間または6ヵ月を超える計算期間の営業者報酬については、金200,000円について1年を365日とする日割計算（1円未満切り捨て）によって算出された金額とします。 |
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ファンド・マネージャーに対する報酬等 |
アップフロント報酬：なし 期中運用報酬：ファンド・マネジメント報酬計算期間（信託計算期間と同一の期間をいいます。）毎に、固定金200,000円（税込金220,000円） |
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アセット・マネージャーに対する運用報酬 |
アップフロント報酬：本件営業者による本件不動産受益権の取得価格（消費税および地方消費税並びに本件不動産受益権の購入に要した一切の付随費用の額を含みません。以下同じです。）の1.0％（税込1.1％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）
期中運用報酬：各AM報酬計算期間※毎に、以下の算式により算出される金額の合計額（1円未満の端数は切り捨てます。）
売却時報酬：不動産信託受益権等の税抜売却価格の0.85％（税込0.935％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。） |
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受益者代理人の報酬 |
信託計算期間毎に金350千円（税込385千円） |
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信託財産から支払われる費用等 |
以下の費用等が本信託の信託財産（以下「本信託財産」といいます。）から支払われます。なお、これらの費用は変動しまたは現時点で確定していないため、事前に料率・上限額等を示すことができません。
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STARTにおける年間取扱管理料 |
以下の費用が本信託財産から支払われます。 |
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ODXでの取引にかかわる手数料 |
インターネットでお取引いただく場合
上記以外の方法（担当の営業員にお申し付けいただく方法等）でお取引いただく場合 |
1口当たりの予想キャッシュフロー分配金
本受益権の1口当たりの予想キャッシュフロー分配金および予想分配金利回り（参考/税引前）は下表の通りです。
| 第1期（2025年4月期） 2024/10/23～2025/4/30 （189日間） |
第2期（2025年10月期） 2025/5/1～2025/10/31 （184日間） |
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|---|---|---|---|---|
| 予想キャッシュフロー分配金（税引前） (a)+(b)+(c) |
2,072円 | 2,017円 | ||
| (a) | 当期純利益 | 330円 | 785円 | |
| (b) | 本件匿名組合出資にかかわる利益の分配に対してなされる20.42％の源泉徴収税額相当分 | 142円 | 258円 | |
| (c) | 本件匿名組合契約所定の未処分利益の金額を超える金額 | 1,600円 | 974円 | |
| 予想分配金利回り（参考/税引前） | 年率4.00％ | 年率4.00％ | ||
- ※ 上記(c)は、減価償却費を主な原資としています。減価償却費とは、固定資産の取得価額を耐用年数に応じて分割し、毎期一定額を費用として計上する会計処理のことをいいます。これらは実質的な資金流出を伴わない会計上の費用のため、分配金原資とすることが可能です。
- ※ 上記(c)を利益の配当ではなく元本の払戻しとして取り扱い、分配を受ける投資家（受益者）において所得税の課税がないこと等、課税上の取扱いを明確化する旨の税制改正要望が提出されています。当該税制改正要望は実現する保証はなく、また、異なる内容での改正が行われる可能性がありますが、仮に当該税制改正要望と同内容の改正が実現した場合、本受益権の信託配当に関する手続や本受益権を保有する投資家（受益者）への課税額が変更されることとなります。
- ※ 予想分配金利回り（参考/税引前）は、（1口当たりの予想キャッシュフロー分配金÷運用日数×365日）÷1口当たり発行価格（100,000円）で、ご参考情報としてSBI証券が算出しております（小数点第3位以下切り捨て）。将来の運用成果等を保証するものではありません。
商品特性
不動産投資というと富裕層やプロの投資家に限定されたイメージがありますが、ST（セキュリティー・トークン）を用いることで、小口の証券投資の形で一般のお客さまにも投資いただけます。
また、不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ（複数物件）と比べ、投資対象の物件が少数であるため何に投資しているかが明確である点も魅力のひとつです。
アセット・マネージャーおよびファンド・マネージャー：いちご投資顧問株式会社について
- いちご投資顧問株式会社は、東京証券取引所プライム市場に上場するいちご株式会社（証券コード：2337）を中核とするいちごグループ（注1）に属しています。
- いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの総合力や不動産の価値創造を行う「心築」（注2）機能を活用し、3つの上場投資法人（J-REITおよびインフラ投資法人）や機関投資家様向け私募ファンド等、様々な投資商品の組成、運用を行う資産運用会社です。
- いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの「心築」の強みを活かし、投資家の皆様に魅力的な投資商品の提供や資産の適切な運用を通じ、日本に豊かさを提供し、持続的な経済成長に貢献することを目指しています。また、高度なガバナンスや運用力を確立するとともに、環境に配慮した取り組みを行い、中長期的な社会的責任を果たしていきます。
（注1）「いちごグループ」は、いちご株式会社及びその連結子会社（いちご投資顧問株式会社を含みます。）で構成されます。
（注2）「心築」については、「受益権発行届出目論見書」をご参照ください。
信託財産に関する事項
お取引の流れ
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Step1
- ST取引専用口座を開設
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Step2
- 需要調査期間内に希望購入口数のお申し込み
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Step3
- 需要調査期間内にお申し込みいただいた方を対象に抽選を実施
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（需要申告のお申し込み順に当選者を決定します。）
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Step4
- （当選・補欠当選となった方は）指定期間内に購入意思表示
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Step5
- お預かり残高反映
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Step6
- 10月25日以降、STの売買取引を行う「START※」にて取引可能
- ※大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）が運営を行う私設取引システム（いわゆるPTS）です。STARTについてより詳しくはこちらをご確認ください。
スキーム図
- ※「ibet for Fin」は株式会社BOOSTRYが開発を主導するセキュリティ・トークンの発行および管理プラットフォームをいいます。
LTV（レバレッジ）について
LTVはLoan To Valueの略で、不動産の資産価値全体に占める借入金（ローン）の割合のことを指します。
自己資本と借入金を併用することでレバレッジ効果が生じ、利益率（利回り）を高めることができる一方で、借入金が増えることで財務の安全度は下がります。
本件不動産受益権のLTVは約69.2％（投資対象不動産の2024年8月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計額に対する本借入れの予定借入金額の割合）と、小口の不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITにおける一般的な比率よりも高いため、レバレッジ効果の程度も大きくなる可能性があります。その結果、財務制限条項や禁止行為、分配停止事由等への抵触が生じやすくなり、投資対象不動産の収益・資産価値変動が本受益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映され、また、金利変動の影響を相対的に強く受ける可能性があります。
詳細は、目論見書の「本借入れに関するリスク」をご確認ください。
買い取りによる償還方法について
本受益権の信託終了日の２営業日前の日（以下「買取約定日」といいます。）まで本受益権を保有し、且つ、当社との本受益権の管理等に関する契約（保護預り契約）が継続している場合に本受益権の償還が行われるときには、発行届出目論見書に規定される償還の手続にかかわらず、当社が買取約定日にお客さま（本受益権者）より本受益権を償還金相当額（以下に規定します。）で買い取ることがあります。
ただし、買取約定日までに当社が本受益権の買い取りを行わない旨のご連絡を、当社のWEBサイト上のメッセージボックスへの通知によって行った場合には買い取りは行われず、発行届出目論見書に規定される方法により償還の手続きが行われます。
償還金相当額＝本受益権の元本額又は受託者が信託終了日の3営業日前の日にSBI証券に送付する償還金に係る通知に記載された本受益権の償還金額のいずれか低い方の金額※
- ※最終信託配当金は含みません。別途支払われます。
発行後の取引方法
本受益権は、STARTにおいて取り扱われることを予定しており、2024年10月25日（以下「取引開始日」といいます。）より当社による注文の取次ぎを通じてSTARTにおいてODXの定める売買方法によって取引を行うことができるほか、当社が認める一定の場合には当社が直接の相手方となる方法によっても取引を行うことができます。
【STARTにおける取引開始日以降】
▽START市場についてより詳しくは以下バナーをクリック！▽
ご注意事項
- お申し込みにあたっては、必ずあらかじめ目論見書等 をよくお読みください。
- ST口座開設方法はこちらを、お取引の流れはこちら（今回は『STEP2 発行条件の決定』はございません。発行価格・発行数とも当初より確定しています。）をご確認ください。
買付のお申し込みについて
- 個人、法人を問わずお申し込みいただけます。
- 購入意思表示期間終了までは、取引＞銘柄一覧ページの「訂正」「取消」ボタンからお申し込み内容の訂正・取消ができます。
- NISA口座の対象外となります。
- 預り区分(「特定預り」「一般預り※1」)をご選択いただけます。
- カスタマーサービスセンターでのご注文は受け付けておりません。
- ※1 信託財産の減価償却費相当分に係る投資家（受益者）への分配（利益を原資としない分配）を利益の配当ではなく元本の払戻しとして取り扱う旨の税制改正要望が提出されています。一般預りを選択する場合にはご注意ください。詳細は、目論見書等をご確認ください。
購入意思表示について
- 当選された方は、購入意思表示期間内に購入手続きを行ってください。期限内に手続きが完了していない場合は、辞退とみなします。
- 購入意思表示後の購入口数の訂正は行えません。
- 購入を希望されない場合は辞退の手続きを行ってください。なお、辞退の取消は承ることができません。
申込手数料・その他費用等について
- 本受益権を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。なお、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、当社の手取金となります。
- 当社との相対取引により売買する場合は、取引価格※2に取引の実行に必要なコストが含まれております。別途手数料をお支払いいただく必要はございません。
- ※2当社は、お客様とのお取引にあたっては、社内時価を基準として当社が定めた一定の値幅の範囲内において、売買対象銘柄の種類、市場環境（相場変動を含む。）、当社が得るべき利益、銘柄固有の流動性、信用リスク、カントリーリスク、取引金額の規模等を考慮して取引価格（「お客様が購入される価格」と「お客様が売却される価格」）を決定しております。
買付余力の拘束・解放について
買付余力の拘束・解放については、こちらをご確認ください。
分配金・償還金について
本受益権の分配金・償還金は、原則として、分配金支払日・償還日の翌日に買付余力に反映し、翌々営業日にお客さまの円建のお取引口座に入金いたします。
本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。詳細は目論見書をご確認ください。
- 本受益権は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。不動産市況等の変動や本受益権の発行者等の信用状況に対応して価格が変動すること等により、損失が生じる恐れがありますのでご注意ください。
- 本受益権は受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律に定める振替機関において取り扱われず、株式会社BOOSTRYが開発を主導するセキュリティ・トークンの発行及び管理プラットフォームでibet for Finコンソーシアムによって運営されている「ibet for Fin」にて管理し、本受益権に係る財産的価値の記録及び移転が「ibet for Fin」への記録によって行われます。このため、サイバー攻撃による不正アクセス等により、本受益権の配当を受けられない可能性及び希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。
- 本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、STARTにおける売買取引の場合も含め、「ibet for Fin」を介して譲渡の記録を行うことにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。なお、本受益権の譲渡について、受託者の承諾は、「ibet for Fin」を介した譲渡の記録のみによって行われます。
- 2024年9月20日現在、受益証券発行信託の分配のうち、信託財産の減価償却費相当分に係る投資家（受益者）への分配（利益を原資としない分配）を利益の配当ではなく元本の払戻しとして取り扱い、分配を受ける投資家（受益者）において所得税の課税がないこと等、課税上の取扱いを明確化する旨の令和7年度税制改正要望が金融庁から財務省に提出されています。
当該税制改正要望は実現する保証はなく、また、異なる内容での改正が行われる可能性がありますが、仮に当該税制改正要望と同内容の改正が実現した場合、本受益権の信託配当に関する手続や本受益権を保有する投資家（受益者）への課税額が変更されることとなります。また、仮に当該税制改正要望と同内容の改正が実現した場合であっても、当社が当該税制改正に対応する必要なシステム修正等への対応を適時に行わなかった場合、利益を原資としない分配を受けた投資家（受益者）に事務手続等の負担が生じる可能性があります。
金融サービスの提供及び利用環境の整備等に関する法律
本受益権は、主に少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象となる不動産の収益力の変動等による不動産価格下落、金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。
